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萬(wàn)國(guó)SOHO二期銷售方案
作者:佚名 時(shí)間:2006-1-21 字體:[大] [中] [小]
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目錄…………………………………………………………………………1
第一部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向……………………………2
第二部分 萬(wàn)國(guó)SOHO客戶群分析及整合………………………………4
第三部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目推廣思路……………………………………6
第四部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目建議…………………………………………6
第五部分 萬(wàn)國(guó)SOHO整合推廣策略……………………………………9
第六部分 萬(wàn)國(guó)SOHO銷售前期工作……………………………………14
第七部分 萬(wàn)國(guó)SOHO銷售相關(guān)工作及政策……………………………15
第八部分 費(fèi)用預(yù)算………………………………………………………16
第九部分 工作完成進(jìn)度…………………………………………………16
附件1 :萬(wàn)國(guó)SOHO自用型管理細(xì)則…………………………………17
附件2:萬(wàn)國(guó)SOHO定金、誠(chéng)意金收取管理辦法……………………19
附件3:瑞德摩爾項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)規(guī)整…………………………………22
附件4:萬(wàn)國(guó)SOHO相關(guān)效果圖…………………………………………24
第一部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向
一、項(xiàng)目定位
萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目定位總原則為:引動(dòng)蘭州市SOHO商務(wù)住宅新潮流
以下是具體的定位實(shí)施:
1、形象定位:
(1)優(yōu)良的建筑品質(zhì)——以打造西部摩爾為目的,大東方的一流建筑技術(shù);
(2)情感享受——瑞德摩爾“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念;
(3)品位摩爾生活——摩爾概念在蘭的創(chuàng)新;
(4)周邊配套設(shè)施——甘肅中醫(yī)學(xué)院、蘭州醫(yī)學(xué)院等高校以及省人民醫(yī)院、蘭州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等,以及市場(chǎng)內(nèi)的銀行、托兒所等為萬(wàn)國(guó)的投資者和居住者解決了生活保障;
2、功能定位:
(1)可自用,也可投資——萬(wàn)國(guó)SOHO為各類人士量身定做,既可以自用,又可以投資,獲取高額的租金回報(bào);
(2)投資潛力大——對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),瑞德摩爾地處繁華地段,位于“東部經(jīng)濟(jì)帶”的橋頭堡位置,交通便利,其升值潛力巨大;
(3)經(jīng)濟(jì)實(shí)用——對(duì)于自用者來(lái)說(shuō),萬(wàn)國(guó)SOHO不但可以作為高檔次的豪華住宅,還可以作為辦公場(chǎng)所,經(jīng)濟(jì)、方便、實(shí)用。對(duì)現(xiàn)在使用寫字樓的目標(biāo)客戶進(jìn)行調(diào)查,對(duì)辦公和住宅兩方面的總費(fèi)用、每天花在上下班途中的時(shí)間進(jìn)行估算,訴求SOHO在省時(shí)和經(jīng)濟(jì)兩方面直觀具體,體現(xiàn)公司的實(shí)力品味和檔次;
(4)辦公的便利——萬(wàn)國(guó)SOHO將辦公與住宅和為一體,為在家辦公者提供了有利的場(chǎng)所;
(5)盡享摩爾繁華——坐擁萬(wàn)國(guó),享受摩爾。
3、品牌定位:
(1)在蘭新集團(tuán)改名為瑞德集團(tuán)后,不單單是從名字上的改動(dòng),更是從企業(yè)的管理機(jī)制等實(shí)質(zhì)上發(fā)生從單純國(guó)有向多種身份參股的變化,這些要讓廣大受眾理解!叭鸬隆笔侨鹗亢偷聡(guó)的簡(jiǎn)稱,提供歐式的品質(zhì)和感受;
(2)蘭新集團(tuán)知名度非常高,但是美譽(yù)度有一些折扣,所以通過(guò)此次項(xiàng)目整合,重新塑造瑞德集團(tuán)(原蘭新集團(tuán))的美譽(yù)度。同時(shí)以高價(jià)高質(zhì),熱地?zé)醿r(jià)為訴求,通過(guò)務(wù)實(shí)而經(jīng)濟(jì)的手段改造現(xiàn)狀,每一次改造的意圖力求商戶理解和對(duì)廣大受眾的告知。
二、項(xiàng)目“USP”提煉
通過(guò)對(duì)前期宣傳的誤區(qū)分析以及市場(chǎng)定位,本人認(rèn)為如何提升萬(wàn)國(guó)SOHO的“USP”將是以后宣傳的關(guān)鍵。
1、突出功能訴求,以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升USP(黃金地段、房屋品質(zhì)等):小型在家辦公室,酒店式的物業(yè)服務(wù),人性化的全方位都市生活便利,足不出戶生活和工作的一切事務(wù)頃刻完成,結(jié)合網(wǎng)上生活提供的SOHO業(yè)主與租戶建立綠色通道,購(gòu)物、就醫(yī)、交際一切有條不紊,瑞德摩爾體系中VIP的一切服務(wù)讓人真正體會(huì)都市生活。
2、高位嫁接,從形象上提升USP:
①時(shí)尚性(超前的前瞻性摩爾理念):與大城市同步;
②便利性(交通的便利,生活的便捷):購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、就醫(yī)、經(jīng)商在300米范圍內(nèi)盡享,在幾分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn);
③文化性(周邊院校云集,將此嫁接于萬(wàn)國(guó)SOHO):體現(xiàn)地域風(fēng)格、公司及個(gè)人品味;
④舒適性(商住一體,宜商宜。菏s為日常生活操持的煩瑣,只要一個(gè)電話、一下點(diǎn)擊,相應(yīng)的服務(wù)即刻到位;
⑤高貴性(生活品質(zhì)的全面提升):體現(xiàn)高品質(zhì)、高品味、優(yōu)質(zhì)的個(gè)性服務(wù),使該物業(yè)成為長(zhǎng)久優(yōu)質(zhì)物業(yè)和代表,體現(xiàn)整個(gè)摩爾的先進(jìn)。
第二部分 萬(wàn)國(guó)SOHO客戶群分析及整合
一、萬(wàn)國(guó)SOHO的客戶群主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
1、消費(fèi)者構(gòu)成:本市場(chǎng)及東部服裝市場(chǎng)等周邊的商人、企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶、品牌商家。商會(huì)、私營(yíng)企業(yè)、本地及周邊區(qū)縣高收入者;
2、區(qū)域特征:蘭州市為主體,本市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)的投資者應(yīng)該作深層次挖掘;
3、職業(yè):個(gè)體私營(yíng)、事業(yè)單位管理層高收入者;
4、收入:平均家庭年收入10萬(wàn)以上;
5、購(gòu)買心理:比較務(wù)實(shí),相對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)說(shuō)他們更注重地段價(jià)值和企業(yè)信譽(yù)等產(chǎn)品附加值,其次才是房屋的細(xì)部品質(zhì);
6、購(gòu)買習(xí)慣:
(1)喜歡多處置業(yè);
(2)投資意識(shí)強(qiáng);
(3)消費(fèi)比較理智,跟風(fēng)炒作意識(shí)不強(qiáng),自我需求非常明顯;
7、支付比重:生活水平小資化,基礎(chǔ)消費(fèi)的比重已經(jīng)縮小,步入汽車消費(fèi)等大比重支出階段。
總之,萬(wàn)國(guó)SOHO的投資者應(yīng)該有以下幾個(gè)大類:
1、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人,他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間;
2、公司或企業(yè)單位,作為投資或自用用途;
3、個(gè)體私營(yíng)企業(yè),其購(gòu)買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)和工作需要。
二、上述各類群體所關(guān)注的利益各不相同:
1、個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、管理公司的經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能等;
2、機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注商務(wù)住宅的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化和業(yè)務(wù)的需要等;
3、個(gè)體戶則為兩者之間。
三、客戶具體劃分:
1、投資型:
公務(wù)員(機(jī)關(guān)干部)、軍人、教育、醫(yī)療等系統(tǒng)工作者,個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主,金融、財(cái)務(wù)、法律工作者,編輯記者,海歸人士及其親屬。即:社會(huì)上具有一定投資消費(fèi)能力而且又知曉了解SOHO及投資返還實(shí)質(zhì)的人群。
2、自用型:
網(wǎng)絡(luò)公司、律師、會(huì)計(jì)和建筑事務(wù)所、廣告設(shè)計(jì)策劃公司、外地公司駐蘭辦事處、藝術(shù)及攝影工作室、中介咨詢公司、旅游公司以及部分個(gè)體私企。
第三部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目推廣思路
總的思路:以SOHO文化帶動(dòng)萬(wàn)國(guó)SOHO的銷售,以萬(wàn)國(guó)SOHO的文化充實(shí)摩爾文化,以摩爾的新型理念促動(dòng)萬(wàn)國(guó)SOHO的銷售。
具體思路:
第一階段:SOHO文化熱的掀起
1、持續(xù)時(shí)間:10.15——10.25
2、主要推廣方式:將SOHO文化、摩爾理念同房地產(chǎn)以及瑞德先進(jìn)的物業(yè)管理聯(lián)姻,共同打造一個(gè)以新文化、新理念為主題的高尚社區(qū),充分利用SOHO商務(wù)住宅在蘭州市的空缺性,發(fā)揮摩爾新理念的優(yōu)勢(shì)。
第二階段:萬(wàn)國(guó)SOHO銷售
1、持續(xù)時(shí)間:10.25——
2、主要推廣方式:通過(guò)前期SOHO文化熱的掀起以及摩爾新理念的造勢(shì),再加上瑞德摩爾其他項(xiàng)目的火熱銷售的造勢(shì)帶動(dòng)萬(wàn)國(guó)SOHO的銷售。
第四部分 萬(wàn)國(guó)SOHO項(xiàng)目建議
一、分檔次銷售
分檔次裝修和銷售可吸引不同消費(fèi)群體的關(guān)注。
對(duì)于C座的銷售,應(yīng)規(guī)劃出其功能用途布局。
建議:
1、7層和E座連通,設(shè)大堂、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、中餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)室,以及總控制中心、其他附屬服務(wù)設(shè)施等;
2、8——12層為自用型商務(wù)住宅,專門為自用消費(fèi)者使用;
3、13——28層為投資型商務(wù)住宅,專門為投資型消費(fèi)者用于投資,并統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修;
4、29——30層為自用型高階層人士設(shè)計(jì),并提供豪華裝修,統(tǒng)一管理。
相關(guān)效果圖見附錄(為效果圖樣,不作交房標(biāo)準(zhǔn))
二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
1、自用型商務(wù)住宅:
(1)按普通蘭州市住宅標(biāo)準(zhǔn)裝修;
(2)提供簡(jiǎn)單的家私、電器、及基本廚具;
(3)提供簡(jiǎn)單的辦公桌椅;
(4)提供電話及寬帶網(wǎng)絡(luò);
(5)衛(wèi)生間供應(yīng)24小時(shí)熱水及淋浴設(shè)備。
2、投資型商務(wù)住宅:
(1)按照蘭州市三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修;
(2)較高級(jí)的家私、電器;
(3)基本廚具+飲水機(jī)+微波爐等;
(4)較高級(jí)的辦公桌椅;
(5)提供電話、傳真機(jī)、計(jì)算機(jī)及寬帶網(wǎng)絡(luò)接口;
(6)衛(wèi)生間供應(yīng)24小時(shí)熱水及浴缸設(shè)備。
3、豪華型商務(wù)住宅:
(1)按照蘭州市四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修;
(2)所有家私及電器質(zhì)量及檔次為最高;
(3)衛(wèi)生間提供按摩浴缸設(shè)備;
(4)最重要的是提供人性化服務(wù)。如:司機(jī)按時(shí)接送、臨時(shí)秘書、臨時(shí)翻譯服務(wù)等。
4、智能化系統(tǒng)建議:
(1)通信自動(dòng)化系統(tǒng):
鋪設(shè)綜合布線,提供先進(jìn)的語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、圖形等技術(shù)傳輸通道。用戶在通訊上除電話等常規(guī)通訊手段外,還可以提供快速的接入數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)設(shè)ISDN專線,實(shí)現(xiàn)端對(duì)端的數(shù)字連接,為用戶提供充足的外線通信通道;
(2)辦公自動(dòng)化系統(tǒng):
在辦公區(qū)內(nèi)信息插座分布為5平米一個(gè),消費(fèi)者可根據(jù)自己的需求架設(shè)自己的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),并可完成與外部網(wǎng)的連接。同時(shí)設(shè)置衛(wèi)星電視及有線電視系統(tǒng);
(3)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng):
對(duì)空調(diào)、制冷、新風(fēng)、給排水系統(tǒng)進(jìn)行自動(dòng)化管理;
(4)消防自動(dòng)化系統(tǒng):
設(shè)置先進(jìn)的火災(zāi)報(bào)警及滅火系統(tǒng),遍布各個(gè)角落。在火災(zāi)發(fā)生時(shí),自動(dòng)發(fā)出聲光報(bào)警,緊急廣播通知人員疏散,同時(shí)啟動(dòng)噴淋、排煙、防火卷簾等滅火設(shè)備;
(5)保安自動(dòng)化系統(tǒng):
為保證大廈內(nèi)人員的安全并及時(shí)處理突發(fā)事件,在大堂、公用通道及所有的出入口等重要部位設(shè)置先進(jìn)的保安監(jiān)視設(shè)備,并具有自動(dòng)錄像功能;
(6)網(wǎng)上生活社區(qū)服務(wù)(網(wǎng)上商城、網(wǎng)絡(luò)服務(wù))。
三、物業(yè)管理建議:
1、現(xiàn)在瑞德摩爾物業(yè)管理很不完善。例如:衛(wèi)生打掃不及時(shí)、垃圾桶比較少、物業(yè)服務(wù)人員態(tài)度惡劣等;
2、除進(jìn)行必要的硬件改造外,物業(yè)管理的人性化服務(wù)更能突出瑞德摩爾的“人性化”經(jīng)營(yíng)理念。
3、直接引入知名物業(yè)管理公司,或者引進(jìn)其管理和培訓(xùn)體制對(duì)瑞德物業(yè)公司進(jìn)行全新打造。
第五部分 萬(wàn)國(guó)SOHO整合推廣策略
一、價(jià)格策略:
1、總體上以前期制定價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)
2、“特價(jià)單位” 策略:
推出3—5套采光性較差、戶型不太好的房間,作為“特價(jià)單位”,以較低的價(jià)格出售,以低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面,吸引受眾的關(guān)注。
3、消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略:
在市場(chǎng)反映不是很強(qiáng)烈時(shí),拿出部分單位房間,以略高于底價(jià)的價(jià)位,以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出,達(dá)到暢銷的目的。
二、行銷推廣策略:
1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣
關(guān)系營(yíng)銷主要是通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外廣告等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去,通過(guò)各種渠道吸引目標(biāo)客戶前來(lái)洽談,培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感,以利于銷售的主動(dòng)性,而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)單位出售為主。
2、以賣為主,以租賃應(yīng)急
在銷售過(guò)程中,一旦出現(xiàn)市場(chǎng)冷淡現(xiàn)象,馬上推出10套左右單位對(duì)外租賃,并一次性收取3——5年租金,以持續(xù)吸引受眾關(guān)注。
三、全程推廣方案
1、主題的選擇:
總體主題:進(jìn)駐摩爾,坐擁萬(wàn)國(guó)
(1)不同階段的主題定位
①市場(chǎng)培養(yǎng)期:(SOHO文化培育期)
品味SOHO生活,感受精彩空間;
②萬(wàn)國(guó)SOHO銷售期:
鉆石地段,升值無(wú)限;
(2)不同客戶群的主題定位
①自用型客戶:
宜商宜居,舒適豪華;
②投資型客戶:
財(cái)富空間,鉆石品質(zhì),升值無(wú)限;
2、具體執(zhí)行策略
(1)定金、誠(chéng)意金收取管理辦法(附后)
(2)營(yíng)銷渠道分析
采用以第一營(yíng)銷渠道(銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)員代表推薦)為主,銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤以及單體模型的展示地,對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí),同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng);其次考慮蘭州市本地人的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣,建議采用業(yè)務(wù)員推廣的方式來(lái)擴(kuò)大萬(wàn)國(guó)SOHO的目標(biāo)客戶群體,并由此來(lái)推動(dòng)萬(wàn)國(guó)SOHO的廣泛傳播;通過(guò)業(yè)務(wù)員代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng),并在最短的時(shí)間內(nèi)將萬(wàn)國(guó)SOHO推售到一定的高度。
以第二營(yíng)銷渠道(“口碑效應(yīng)”)為輔,本人認(rèn)為第二營(yíng)銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用;考慮到本項(xiàng)目的特殊性,客戶之間的傳播效果可能比應(yīng)廣告效果好,因?yàn)橘?gòu)房者之間的信息傳遞是很迅速的,同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)大尊客戶的購(gòu)買欲,也能夠增加瑞德摩爾的可信度。
(3)媒體策劃
媒體選擇:
①報(bào)紙:蘭州晨報(bào)、蘭州晚報(bào)、西部商報(bào)、科技鑫報(bào);
②電視:
★甘肅衛(wèi)視、甘肅文化頻道“地產(chǎn)訪談”20分鐘專題欄目;
★30秒鐘廣告片。(詳細(xì)介紹瑞德摩爾子所有項(xiàng)目)
③戶外廣告:
★車體:蘭州市主線道選擇10輛車,作雙側(cè)車體廣告;(1、4、58、116、117、109、83、76、131、9路)
★戶外看板:選擇4處大型戶外看板。機(jī)場(chǎng)1塊,火車站1塊,市內(nèi)黃金地段2塊(具體地點(diǎn)待定);
★市場(chǎng)周邊立柱:340路與東崗路、嘉峪關(guān)路交叉處各立7M高三面立柱廣告,各有一面提供SOHO內(nèi)容;
★機(jī)場(chǎng)立柱:租用中川機(jī)場(chǎng)高速收費(fèi)站處立柱,至少一面提供投資SOHO內(nèi)容。
④廣播:(前期SOHO文化熱的推廣)
前期市場(chǎng)培養(yǎng)期面向受眾范圍比較廣,故建議作適量的廣播投入;
⑤DM單頁(yè):具有快速、便捷的滲透效果,同時(shí)成本比較低,在營(yíng)銷中也必不可少。
3、廣告推廣策略
主導(dǎo)思想:以SOHO文化帶動(dòng)萬(wàn)國(guó)SOHO的銷售
廣告訴求:以 “坐享今日繁榮,典藏世代財(cái)富” 為主線
①地段訴求:地處東部經(jīng)濟(jì)帶橋頭堡位置;
②品質(zhì)訴求:坐擁萬(wàn)國(guó),品味摩爾。從摩爾新理念,SOHO新概念各個(gè)方面闡述;
③情感訴求: “以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念;
④品牌訴求:從瑞德集團(tuán)的實(shí)力,瑞德摩爾30萬(wàn)商業(yè)物業(yè),瑞德摩爾前景規(guī)劃藍(lán)圖等方面塑造品牌。
各階段廣告策略的實(shí)施:
(1)新聞追蹤報(bào)道:
讓報(bào)社、電視臺(tái)等媒介配合,每周作2次軟性報(bào)道,視項(xiàng)目進(jìn)展情況更新內(nèi)容;
(2)專題系列:
①報(bào)紙(10.15——11.15):
共作8期專題報(bào)道:
I、市場(chǎng)培育期(10.15——10.25),專題報(bào)道3期,其主題分別為:
★SOHO讓辦公回歸本源
★SOHO生活,現(xiàn)代人居
★蘭州SOHO時(shí)代即將來(lái)臨
II、強(qiáng)銷期(10.26——11.8),專題報(bào)道3期,其主題分別為:
★萬(wàn)國(guó)SOHO銳步金城
★萬(wàn)國(guó)SOHO掀起金城人新生活理念
★萬(wàn)國(guó)SOHO打造蘭州投資新理念
III、持續(xù)期(11.9——11.15),專題報(bào)道2期,其主題分別為:
★萬(wàn)國(guó)SOHO宜商宜居,舒適豪華
★萬(wàn)國(guó)SOHO投資升值,非凡品質(zhì)
②電視:(10.20,具體時(shí)間待定,需與電視臺(tái)協(xié)調(diào))
針對(duì)SOHO作一期地產(chǎn)投資專題研討,命名為“蘭州市地產(chǎn)投資沙龍”,之后再重播5次,以在受眾中產(chǎn)生持續(xù)影響。
(3)開盤活動(dòng)
1、時(shí)間:2004.10.28(暫定)
2、地點(diǎn):臨時(shí)售樓中心(愛琴海城門口)
3、活動(dòng)形式:
①公開拍售;
②現(xiàn)場(chǎng)選房(交誠(chéng)意金者);
③對(duì)已購(gòu)房者作轉(zhuǎn)交房間鑰匙儀式;
第六部分 萬(wàn)國(guó)SOHO銷售前期工作
1、項(xiàng)目推廣相關(guān)物品設(shè)計(jì)以及制作:
(1)Logo的統(tǒng)一;
(2)樓書、DM單頁(yè)設(shè)計(jì)以及制作;
(3)售樓中心展板等的設(shè)計(jì)以及制作;
(4)戶外廣告、報(bào)版廣告等的設(shè)計(jì);
(5)大堂會(huì)所效果圖設(shè)計(jì)以及制作;
(6)萬(wàn)國(guó)SOHO裝修效果圖設(shè)計(jì)以及制作。
2、銷售人員的培訓(xùn)
(1)培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃:
★10.15下午:房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)以及SOHO知識(shí)培訓(xùn);
★10.16下午:萬(wàn)國(guó)SOHO賣點(diǎn)培訓(xùn);
★10.17下午:萬(wàn)國(guó)SOHO銷售推廣、統(tǒng)一說(shuō)辭,客戶統(tǒng)計(jì)、跟蹤培訓(xùn)。
★由售房部經(jīng)理選取時(shí)間,每周進(jìn)行兩次互動(dòng)式交流,由策劃部配合售房部完成。
(2)考核:
由策劃部配合售房部,對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行互動(dòng)式現(xiàn)場(chǎng)交流考核。時(shí)間定在每天下午培訓(xùn)完畢后。
第七部分 萬(wàn)國(guó)SOHO銷售相關(guān)工作及政策
一、萬(wàn)國(guó)SOHO自用型管理辦法:(附后)
二、物業(yè)管理公司引進(jìn):
將瑞德物業(yè)管理有限公司引入,著重從人性化服務(wù)方面渲染其先進(jìn)的管理制度,同時(shí),現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)的基本物業(yè)工作如衛(wèi)生清理等應(yīng)及時(shí)改進(jìn)。
三、瑞德摩爾項(xiàng)目、品項(xiàng)規(guī)整:(附后)
四、公正、擔(dān)保部門的引進(jìn):
為增強(qiáng)投資者或購(gòu)房者的信心指數(shù),需引進(jìn)以下部門,并在現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)點(diǎn)辦公:
1、公證機(jī)關(guān);
2、工商部門;
3、法律擔(dān)保部門;
4、銀行機(jī)構(gòu);
5、物業(yè)管理公司。
五、萬(wàn)國(guó)SOHO銷售優(yōu)惠政策:
6、安排一些獨(dú)特的銷售策略,如“1+1”行動(dòng),即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買,享受XX優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng);
7、開盤前一周內(nèi),可將1萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)為15000元的房款作為優(yōu)惠;(實(shí)質(zhì)上以房屋總價(jià)50萬(wàn)來(lái)計(jì)算,是給于9.9折優(yōu)惠)
8、對(duì)于自用型可為其辦理房屋保險(xiǎn);
9、對(duì)于投資型客戶,可贈(zèng)送其萬(wàn)國(guó)SOHO優(yōu)惠住房卡一張。并限定使用年限;
10、對(duì)投資者,一次性付全款者,當(dāng)即返前三年租金;
11、對(duì)自用型,一次性付全款者,給予9.8折優(yōu)惠。
第八部分 費(fèi)用預(yù)算
一、媒介宣傳(一個(gè)月):
1、報(bào)紙:15萬(wàn)(1個(gè)月);
2、電視:5萬(wàn)(1個(gè)月);
3、SP活動(dòng):3萬(wàn)(1個(gè)月);
二、印刷制作:
1、噴繪、展板等:1萬(wàn);
2、DM宣傳單頁(yè):1萬(wàn);
三、費(fèi)用總計(jì):25萬(wàn)。
四、戶外看板、車體廣告發(fā)布費(fèi)一般為一年期,待詳細(xì)核實(shí)后上報(bào)。
第九部分 工作完成進(jìn)度
1、設(shè)計(jì)制作類: 2004.10.16完成,策劃部負(fù)責(zé);
2、銷售人員培訓(xùn):2004.10.15、16、17三天強(qiáng)化突擊培訓(xùn),以后每周安排兩次互動(dòng)經(jīng)驗(yàn)交流,由策劃部配合售房部完成;
3、物業(yè)管理公司引進(jìn):2004.10.16完成,由策劃部負(fù)責(zé);
4、銀行、公正等擔(dān)保部門的引入:2004.10.17完成,策劃部負(fù)責(zé);
5、媒介宣傳:2004.10.17開始,策劃部負(fù)責(zé);
6、客戶信息匯總及跟蹤:貫穿銷售始終,售房部負(fù)責(zé);
7、售樓中心調(diào)整及布置:2004.10.16完成,由策劃部、工程部配合售房部完成。
附件1 萬(wàn)國(guó)SOHO自用型管理細(xì)則
第一條本實(shí)施細(xì)則適用于萬(wàn)國(guó)SOHO自用型商務(wù)住宅。
第二條業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)房屋(指交過(guò)30%首付款以后),有權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓或委托他人經(jīng)營(yíng)。
第三條瑞德摩爾管理有限公司對(duì)房屋提供基本裝修,精裝修部分由業(yè)主自己完成。
第四條瑞德摩爾管理有限公司委托瑞德物業(yè)管理有限公司對(duì)萬(wàn)國(guó)SOHO物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第五條在簽定購(gòu)房合同時(shí),由瑞德物業(yè)管理有限公司與業(yè)主簽訂合同(合同后附上瑞德物業(yè)管理有限公司和瑞德摩爾管理有限公司簽訂的委托管理合同/協(xié)議),約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。
第六條瑞德物業(yè)管理有限公司是本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的主管機(jī)關(guān),對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、實(shí)施。
第七條物業(yè)服務(wù)成本包括以下部分:
1、理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
第八條瑞德物業(yè)公司公共性服務(wù)的項(xiàng)目包括:萬(wàn)國(guó)SOHO共用設(shè)施、設(shè)備的日常管理;公共場(chǎng)所清潔衛(wèi)生;環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù);保安及公共秩序維護(hù);非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出及停放管理。
第九條發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),當(dāng)前業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十條物業(yè)管理收費(fèi)細(xì)則:
1、本細(xì)則所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),是指依法成立的從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的瑞德物業(yè)管理有限公司接受瑞德摩爾管理有限公司委托,對(duì)房屋建筑及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目提供有償服務(wù)所收取費(fèi)用。
2、瑞德物業(yè)公司實(shí)行政策定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。
3、為業(yè)主提供公共性服務(wù)的收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià);為業(yè)主提供代辦性的專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);為業(yè)主個(gè)別需要提供特約服務(wù)的收費(fèi),實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
4、實(shí)行政府定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局制定并執(zhí)行。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),由瑞德物業(yè)公司依據(jù)提供服務(wù)的項(xiàng)目和費(fèi)用開支情況執(zhí)行; 實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),由瑞德物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商確定。
5、房屋的自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主(物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)負(fù)責(zé)維修,也可以委托瑞德物業(yè)管理公司進(jìn)行特約服務(wù),費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。房屋的公共部位及共用設(shè)施設(shè)備由業(yè)主委托瑞德物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修,其費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題,另行規(guī)定。
6、瑞德物業(yè)公司管理服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)。瑞德物業(yè)公司在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目等,接受群眾的監(jiān)督。
7、業(yè)主向瑞德物業(yè)公司繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后,有關(guān)部門不再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
8、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),使用稅務(wù)部門監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票,接受物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部門監(jiān)督。同時(shí),瑞德物業(yè)公司建立、健全財(cái)務(wù)管理制度,收支情況定期向業(yè)主公布。
9、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以產(chǎn)權(quán)證登記面積計(jì)費(fèi))一般按每月、每平方米計(jì)收。
第十一條 本細(xì)則由瑞德摩爾管理有限公司負(fù)責(zé)解釋。
附件2 萬(wàn)國(guó)SOHO定金、誠(chéng)意金收取管理辦法
一、定金、誠(chéng)意金收取目的:
為牢牢把握住客戶資源,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)收取定金或誠(chéng)意金。
二、定金、誠(chéng)意金收取金額:
1、定金收取金額:人民幣1萬(wàn)元;
2、誠(chéng)意金收取金額:1000元,但是現(xiàn)場(chǎng)由業(yè)務(wù)員靈活掌握,500以上或者身份證復(fù)印件均可,但是必須在兩天之內(nèi)補(bǔ)足1000元;
三、定金、誠(chéng)意金管理:
1、交由財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理;
2、由于購(gòu)房者原因需要退定金或者誠(chéng)意金時(shí),我公司須收取50%的手續(xù)費(fèi);
3、定金、誠(chéng)意金的保留期限為一個(gè)月,一個(gè)月內(nèi)客戶不辦理相關(guān)手續(xù)者,我公司將沒(méi)收其款項(xiàng)。
四、交誠(chéng)意金者須參加派號(hào),交定金者無(wú)須參加派號(hào),并現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取派號(hào)牌一張,公開選房日期由我公司通知。
五、派號(hào)方式:
1.記名制(憑身份證件登記);
2.不可轉(zhuǎn)讓(需由瑞德摩爾管理有限公司和派號(hào)人共同協(xié)商確定,并由公司、原始派號(hào)人、接受轉(zhuǎn)讓人三方簽訂協(xié)議方可);
3.不可預(yù)留單位(將安排于公開發(fā)售時(shí)選購(gòu));
4.不參與選房者可無(wú)條件退款。
六、派號(hào)流程圖
客戶到售樓處
銷售人員向客戶介紹本項(xiàng)目
參觀客戶 誠(chéng)意客戶
領(lǐng)取宣傳資料 交誠(chéng)意金
作來(lái)訪客戶登記 業(yè)務(wù)員向客戶派號(hào)
離場(chǎng) 客戶不參與現(xiàn)場(chǎng)選房 客戶參與現(xiàn)場(chǎng)選房
約定補(bǔ)足定金 客戶分批限時(shí)選鋪(10人一批,限時(shí)15分鐘)
開收據(jù) 選不到單位 選定單位
離場(chǎng) 安排退款 號(hào)款即時(shí)轉(zhuǎn)為定金
離場(chǎng) 補(bǔ)全定金
安排簽定相關(guān)合同
即時(shí)收回號(hào)卡及臨時(shí)收據(jù)
業(yè)務(wù)員將號(hào)卡附于相關(guān)合同上
將誠(chéng)意金收據(jù)換為定金收據(jù)
離場(chǎng)
七、操作辦法:
1.意向客戶在正式派號(hào)期內(nèi)于售樓處交誠(chéng)意金并領(lǐng)取號(hào)卡;
2.以客戶認(rèn)籌時(shí)間次序先后發(fā)放號(hào)卡(1、2、3…n號(hào)),并將安排于公開選房當(dāng)天按派號(hào)秩序在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行選房,如當(dāng)天不參與選房病在一周內(nèi)不交定金者,沒(méi)收其誠(chéng)意金;
3.為使客戶選房工作有條不紊、快速地進(jìn)行,安排客戶分批(10人一批)、限時(shí)(15分鐘)選房;
4.選房秩序按客戶的派號(hào)先后為準(zhǔn),當(dāng)輪到該選房的客戶,但其不在現(xiàn)場(chǎng)時(shí),視作自動(dòng)放棄輪候選房的機(jī)會(huì),事后該客戶重回選房時(shí),則需重新排隊(duì);
5.客戶選定單位后,當(dāng)場(chǎng)需辦理定金手續(xù);
6.選房當(dāng)日需機(jī)動(dòng)安排一定數(shù)量工作人員到現(xiàn)進(jìn)行場(chǎng)跟客戶簽合同的工作。號(hào)卡需收回并附在相關(guān)合同書上,原誠(chéng)意金收據(jù)收回?fù)Q定金收據(jù)。
八、注意事項(xiàng):
1.公開發(fā)售前任何業(yè)務(wù)員均不能預(yù)留單位,不允許任何客戶提前選房;
2.建議分批推售進(jìn)行。
附件3 瑞德摩爾項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)規(guī)整
一、瑞德摩爾項(xiàng)目:
1、萬(wàn)國(guó)SOHO商務(wù)住宅:位于萬(wàn)國(guó)港五座塔樓的C座和E座;
2、經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)鋪面銷售:瑞德摩爾現(xiàn)有商城;
3、黃金小分割鋪面銷售:瑞德摩爾現(xiàn)有商城;
4、瑞德爾服裝量販招商:瑞德爾服裝量販位于萬(wàn)國(guó)港、太平洋、大西洋城負(fù)一層,總面積達(dá)4.4萬(wàn)平方米;
5、萬(wàn)國(guó)港鋪面銷售;
6、萬(wàn)國(guó)港住宅銷售;
7、現(xiàn)房鋪面招租等。
二、瑞德摩爾經(jīng)營(yíng)品項(xiàng):
1、地中海城:一層:大家電:電視、冰箱、洗衣機(jī)。
小家電:微波爐、電熱水器、浴霸、CD、攝象機(jī)、不銹鋼用品、吸塵器、電風(fēng)扇、電暖器。
家影系列:音響、VCD、DVD、功放。
灶具:抽油煙機(jī)、爐盤、鍋、高壓鍋、電飯鍋、電工電料。
煙酒小百貨。
文體:文具用品。
二層:餐飲、電工電料、小配件、家庭影院、小家電、灶具、音像制品。
2、大西洋城:電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電熱水器、浴霸、CD、攝象機(jī)、不銹鋼制品、吸塵器、電風(fēng)扇、電暖器、音響、VCD、DVD、功放、抽油煙機(jī)、爐盤、鍋、高壓鍋、電飯鍋、電工電料、天線、衛(wèi)星接收器、煙酒小百貨、窗簾、布料、小配件、音像制品
3、商8城:電視、微波爐、電熱水器、浴霸、CD、音響、VCD、DVD、功放、電工電料、衛(wèi)星接收器、天線
4、商9城:電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電熱水器、浴霸、電風(fēng)扇、電暖器、音響、VCD、DVD、功放、抽油煙機(jī)、爐盤
5、一通道玻璃房:電工電料、電風(fēng)扇、電暖器、小配件、有源音響、VCD、DVD
6、波羅地海城:太陽(yáng)能、浴霸、電動(dòng)自行車、太陽(yáng)能配件、電視、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、電熱水器、不銹鋼用品、抽油煙機(jī)、爐盤、鍋、高壓鍋、電飯鍋、電工電料、天線、衛(wèi)星接收器、自行車
7、愛琴海城:化妝品、工藝禮品、玻璃制品、毛絨玩具、內(nèi)衣、居家制品、表、電子器材、塑料制品、襪子、干花、玩具、童車、照相器材、不銹鋼制品、打火機(jī)小禮品、雨傘、包、小飾品、充氣玩具、紙品、玉石禮品、針織、美甲
8、太平洋城:辦公用品、筆、紙品、賀卡、電子計(jì)算器、學(xué)生用品、健身器材、美術(shù)用品、體育用品、燈飾、開關(guān)按鈕、超市
9、PA平房:抽油煙機(jī)、電工電料、電動(dòng)自行車、小配件、微波爐、浴霸、洗衣機(jī)、音像制品、電冰箱、VCD、DVD